¿Cuál es el punto de partida financiero para comprar vivienda?

¿Qué es un crédito de vivienda?

Un crédito de vivienda es un préstamo a largo plazo en el que la propiedad adquirida queda como garantía hipotecaria. Es fundamental entender la capacidad de pago, que corresponde al porcentaje de ingresos que puedes destinar a pagar deudas sin afectar tu estabilidad financiera. También debes conocer las tasas de interés (fija, variable), los seguros obligatorios y los gastos asociados como avalúo, estudio de títulos y escrituración. Dominar estos conceptos te permite comparar opciones y tomar decisiones informadas.

¿Qué se debe tener en cuenta para adquirir un crédito de vivienda?

 1️. Evaluar capacidad de pago

Antes de solicitar un crédito, se debe revisar cuánto se puede destinar mensualmente sin afectar las finanzas. Una buena práctica es que la cuota no exceda el 30% de tus ingresos familiares.

Además, revisa tasas del mercado para saber si las ofertas que recibes están en un rango competitivo.

 2️. Define la cuota inicial

 En Colombia, lo más común es que los bancos financien:

• Hasta el 70% para vivienda No VIS.
• Hasta el 80% para vivienda VIS.

Esto significa que debes tener ahorrado como cuota inicial entre 20% y 30% del valor del inmueble a comprar.

3. Conoce el tipo de vivienda y su clasificación

 Es clave saber si la vivienda es:

• VIS (Vivienda de Interés Social): tiene tope de precio regulado y permite mayor financiación.
• No VIS: sin tope regulado; la financiación suele ser menor y las condiciones pueden variar.

También, algunos inmuebles quedan excluidos del crédito según políticas del sector (ejemplo: lotes, rurales, zonas de alto riesgo, viviendas muy antiguas).

 4️. Decide si usar crédito hipotecario o leasing habitacional

• Crédito hipotecario: cuotas fijas o variables (UVR). La vivienda queda hipotecada desde el inicio.

• Leasing habitacional: pagas un canon mensual por uso. Tomas propiedad al final del contrato. Puede permitir financiar un mayor porcentaje (hasta 90% en algunas entidades).

5. Conoce las tasas: fija vs. UVR

Las tasas del mercado cambian constantemente.

Tasa fija: cuotas estables durante todo el crédito.

UVR: varía según inflación; cuotas pueden subir o bajar.

Las tasas del sistema en Colombia pueden oscilar entre 9% y 14% E.A., dependiendo del perfil del cliente y del tipo de crédito.

6. Consulta tu historial crediticio

Antes de adquirir un crédito, consulta tu historial ante los operadores del dato, ya que, las entidades revisan: 

• Tu puntaje (Score)
• Tu comportamiento de pago
• Tu nivel de endeudamiento

Ten en cuenta que, un buen historial aumenta la probabilidad de aprobación.

7. Compara beneficios y costos adicionales

Además de la tasa, debes revisar y comparar los beneficios y costos adicionales

• Seguros obligatorios (incendio, terremoto, vida)
• Gastos de estudio de títulos
• Avalúo
• Gastos notariales y de registro
• Costos por compra de cartera (si aplica)